太魔性!申城竟在中原节见证地王之王诞生

klo11se
2016-08-18 发表
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在刚刚过去的中原节(农历七月半),上海土地市场发生了一件令人“惊悚万分”的大事!静安中兴社区商住地竞拍过程中融信多次跳价,2016最牛跳价王由此诞生!楼板价破10/平,总价更是达到了110.1亿!那么,地王之王缘何会被拍到如此“惊悚”的价格呢?

简析地王之王周边配套

静安中兴社区“双胞胎地块”隶属静安不夜城板块,占据区位极佳、极度稀缺、交通便利、配套成熟等区位优势,毗邻地铁8号线中兴路站,紧邻轻轨34号线,要知道中兴路轨交二手房房价本来就已经达到了5.6/平米,中兴社区还毗邻南北高架、内环高架。

交通:双轨环伺,距离8号线中兴路站约600米,3号线/4号线宝山路站约500米,步行10分钟;距内环南北高架约1公里驱车5分钟左右。

学校:目前该地块对口幼儿园为永兴路幼儿园分部、小学为闸北三中心小学、对口中学为青云中学。

医院:地块北面为上海市中医医院。

商业:地块周边主要有中鸿大厦、中宝大厦等商务办公楼,临近乐购、联华等超市,生活购物非常便捷。

环境:毗邻中兴绿地休闲首选。

“双胞胎地块”周边在售新房均价11/

静安中兴社区“双胞胎地块”周边在售的新房仅有万科翡翠雅宾利一个项目,均价为11/平,户型为1651861983房、2563074房,现购房享案场优惠。目前所剩房源80多套。

项目“零距离”轨交8号线中兴路站,紧邻南北高架、内环高架,周边环伺南京路商圈、陆家嘴商圈、静安寺商圈、苏河湾商圈、四川北路商圈、大宁商圈等6大商圈。

该地块周边主要有蒙特利名都城、复地新都国际、绿洲雅宾利花园等高端次新房项目均价在8/平左右,8090年代建造的老旧小区如象山小区、三宝花苑二手房均价也在6/平以上。

专家:融信拿地有底气,惊悚的价格还在后面

上海中原房产中介市场分析师卢文曦表示,如果从城市的规划来说,该地块周边未来会有大动作,而且该地块看似很贵,但后续周边地块值只会更贵,这有三个理由。Shhuang44ss

第一、未来上海城市复兴的一个大板块就是地铁3号线宝山路站周边的区域,该区域目前之所以依然是棚户区,而且是上海最大的棚户区,就在于地段优势明显,后续动拆迁成本很高,而且此类棚户区存在一个家庭挂多个户口的现象,这都会增加后续动拆迁的成本。

换而言之,融信此次中兴路拿地,其实也是在这样一个城市更新的地理范围内。先拿的至少能够锁定土地成本,后续宝山路地铁站,或者说周边的宝山路的周边三公里辐射圈内,其实都是城市更新的重要领域,动拆迁成本会很高。

融信恰是因为今年销售业绩不错,资金实力雄厚,所以拿地方面动作积极,拿下该地块也利好周边高端物业的打造。而其他企业下次再在此类地块周边拿地,成本还要超过融信此类地块。

第二、从此类项目的业态设置来看,非常合理。90%的住宅项目,预计后续依然会出现日光盘的现象。现在上海购房者对于内环的态度是,有新盘就会立即抢购。

很多人很难理解为什么会有这么多人购房,原因在于上海目前成交量中,二手房占主导,但不代表购房者喜欢购买上海二手房。对于上海这样一类城市,从居住和地位角度看,购置内环的一手房,依然是会被认可的。

所以此类项目其实还是看准了后续此类改善型的购房需求。另外10%的商业自持,其实没有太多的成本,而且建议此类企业积极打造此类社区型商业的品牌效果,中兴路周边其实没有太多的商业设施,这恰好弥补了市场的投资缺陷。

第三、从拿地策略看,融信的动作印证了“谁笑到最后才是笑得最好的”判断。实际上,类似仁恒等企业也有积极拿地和补仓的需求,但实际上,融信最后杀出来,其实说明在拿地过程中也不断审视竞争对手的拿地策略。

应该说后续项目开发的问题不会太大,这也体现了融信积极在上海做物业的信心。而且从很多企业的成长历史来看,上海项目多,企业成长性就高,这源于上海房价上涨背后的支付能力其实也是在快速上涨的。

换而言之,部分中外环的购房者,在未来两年内其实到内环认购新房的需求非常大。拿地成本多加价几个亿,其实还是属于成本可控的。所以,这个价格谈不上“惊悚”。

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