贷款买房与“谁”不合?818不宜此法买房人

miliaan
2016-08-19 发表
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刚你不差钱的时候,你买买买的时候很果断。这一现象在购买房屋方面也是同样。就拿上海二手房市场成交数据看,刚需可对于二手房价格极其敏感,而改善型则不太关注。
刚需:价格为成交决定性因素
从对上海二手房成交的数据研究结果来看,上海在20万至300万总价区间内,总价和浏览量间呈明倒U型曲线关系。这一价格段的房源中,两室以内房源占比达到八成以上,基本全是刚需房,随着价格的增长,房源品质明显提升,需求变化也较明显。
在20万至140万总价区间内
浏览量随浏览总价上升而上升。这部分房源量较小,仅占挂牌总量的5.04%,房源均价较低,仅为17781.14万元/平米。八成以上的房子都在外环外,一公里内有地铁的只有三成左右。因此,尽管房源价格较低,但鲜有人问津,随着价格提高、品质提升,房源的需求反而会上升。
总价在140万到190万内的房源
浏览量达到了峰值。这一部分房源的品质一般,价格合适:房源均价为26660.72万元/平米,属于大部分买房者可以接受的范围,同时外环以内的房源占比达到了43.20%,地铁房占比达到了56.69%。对于积蓄少的刚需购房者来说,这部分房源既能勉强满足上班需求,价格又比较低,性价比极高。
从190万到300万之间
浏览量随价格的上升出现了明显下滑,这部分房子基本位于中环至外环附近,出行和配套设施都完善不少。均价达到37477.89万元/平米,一半多的房源都在外环以内,地铁房占比也在六成以上。房源仍以满足刚需为主,占总房源量的20.55%,可选择性也比较大。
最后结果
从分析中可以看出,上海300万以下二手房的需求购房者特点包括:刚需客为主,工资水平略高于平均水平,有少量积蓄,有迫切的购房需求。但受收入和积蓄限制,需要在价格和需求之间进行平衡。因此,这部分客户对价格敏感度较高,比较微小的价格变动都会影响到他们对房源的选择。
改善性需求对价格极度不敏感
而在300万至800万之间,浏览价格曲线几乎为一条直线,客户对价格极度不敏感。
在这个区间内,房源面积较大,更靠近市中心,交通便利,配套设施较为完善,改善性住房占比明显增大:从量来看,这段区间的房源量最多,达到了总房源量的52.37%,选择面广;从质来看,这部分房源均价为47983.76万元/平米,三户室占比明显提高,达到了28.76%,66.71%分布在外环以内,中环以内房源占比有四成,且七成以上都在地铁附近。
数据分析显示这一价格区间的浏览人群一般已经具有一定的财富积累,受家庭人口增加或生活质量要求提高的影响,具有较强的改善需求,买房意愿较明显。因此,在进行选择时,他们更看重物业的品质,如交通、房型、周围环境等,价格并不是第一考虑因素。shqianyy
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