为何我国房价涨势能“艳压”全球?

miliaan
2016-08-22 发表
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最近我国房地产市场的“大事”就是地王频出,房价大涨。而且房价的这股涨势都赶超全球了!那么到底是什么因素造成我国房价如此大涨的呢?
什么决定房价?
商品房供求:居住需求和投机需求,商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样,价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导,因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性。
商品属性的基本面:城镇化、居民收入和人口年龄结构
金融属性的驱动力:货币超发和低利率
什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话?
城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ,货币供应增速持续超过名义GDP增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池。
因此,过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性),这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球。
房价还会涨吗?
根据前面的分析,对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功,当前城镇化率56.1%,未来还有十多个百分点的空间,将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡,居民收入也有望增速换挡。
如果未来继续通过放货币托底经济,利率不断创新低,货币继续超发,那么房价还会不断创出新高。反之,则房价可能见顶调整。shqianyy
来源于:21世纪经济报道

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